相続不動産の売買

• 相続不動産以外に財産がなく、不動産を売って売買代金を相続人間で分配したい。
• 既にマイホームがあって、相続不動産に今後住む予定がないので売りたい。
• 相続不動産が自宅から遠方のために管理ができないので売りたい。

不動産の相続が発生したときに、相続不動産を売却することを検討されている方の御相談が増えており、実際に不動産の御売却のサポートまでお手伝いさせていただいております。（事例多数ございます。）

その場合、まずは相続登記を行う必要がございます。相続登記を省略して第三者に売買はできません。

• ＜１＞今後、不動産の相続登記が義務化されます。

また、令和６年４月１日以降、相続登記が義務化されます。義務化されると、相続登記を放置された場合、１０万円以下の過料が課される可能性がございます。尚、令和６年４月１日以前に発生した相続についても（１）令和６年４月１日、もしくは（２）自己のために相続開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日のいずれか遅い日から３年以内に相続登記をする必要がございます。

今後は、なるべく早めに相続登記をおこなうことをお勧めします。

• ＜２＞一定の要件を満たせば、「空き家に係る譲渡所得の３０００万特別控除の特例」により節税ができます。

「空き家の３０００万円特別控除」について詳しくお知りになりたい方は、こちらから

相続登記を当事務所で行わせていただき、登記完了後、不動産業者の方を御紹介します。（実績多数）

司法書士には従来の登記業務（相続や売買による所有権移転登記）だけでなく、「相続不動産の売主の代理」といった財産管理業務を行うことも認められております。（司法書士法施行規則第３１条）

ただし、当事者間で争いになるような場合には司法書士が業務をおこなうことができません。紛争性がある場合は、弁護士のみ業務を行うことができます。

1. 不動産の取得日・・・被相続人が実際に購入した時点を取得日とします。
2. 不動産の取得額・・・被相続人が実際に購入した金額となります。尚、購入当時の所得額が分からない場合、「売却額の５％」を取得額とします。（概算取得費）
3. 「取得費」として売却する前提に行う「相続登記費用」も含めることが可能です。
   ただし、概算取得費で計算する場合には、「相続登記費用」を取得費として含めることはできません。
4. 相続税の取得費加算の特例（相続により取得した不動産を相続開始から３年１０カ月以内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を売却する不動産の取得費に加算できること）が適用できるケースがあり、譲渡所得税を軽減することができます。

「不動産の譲渡が行われた年の１月１日」を基準として、この時点で所有期間が５年を超過していれば「長期譲渡所得」、５年以下であれば「短期譲渡所得」となります。相続不動産の場合、「被相続人の所有していた時期から」となります。

長期（短期）譲渡所得金額＝売却代金－（取得費＋譲渡費）－特別控除

この所得金額から一定の税率をかけて所得税及び住民税を計算することとなります。

• 長期譲渡所得の場合、所得税１５％・住民税５％の合計２０％
• 短期譲渡所得の場合、所得税３０％・住民税９％の合計３９％

相続人が相続不動産に生活の本拠として居住していた状況で売却した場合、３０００万円の特別控除が適用されます。

• ６０００万円以下・・・所得税１０％・住民税４％
• ６０００万円超・・・所得税１５％・住民税５％

ただし、マイホームの特別控除を受ける為には条件があります。

• 売買する不動産に相続人が居住していること
• 買主が、売主の配偶者や直系血族、生計をともにしている親族でないこと

平成２８年４月１日から令和５年１２月３１日まで「空き家を売却した際の譲渡所得から３０００万円を控除できる制度」ができました。詳しくは、こちらから⇒

売買代金の０．６％（＋消費税）＋実費（交通費、印紙代など）＋日当１万５０００円（税込１万６５００円）
ただし、「相続登記」は別途請求となりますが、原則として売買代金からいただきます。