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相続不動産の売買

相続不動産の売買

<相続不動産を売買したいと考える背景>
  • 相続不動産以外に財産がなく、不動産を売って売買代金を相続人間で分配したい。
  • 既にマイホームがあって、相続不動産に今後住む予定がないので売りたい。
  • 相続不動産が自宅から遠方のために管理ができないので売りたい。

不動産の相続が発生したときに、相続不動産を売却することを検討されている方の御相談が増えており、実際に不動産の御売却のサポートまでお手伝いさせていただいております。(事例多数ございます。)

その場合、まずは相続登記を行う必要がございます。相続登記を省略して第三者に売買はできません。

  • 今後、不動産の相続登記が義務化されます。

また、令和6年4月1日以降、相続登記が義務化されます義務化されると、相続登記を放置された場合、10万円以下の過料が課される可能性がございます。尚、令和6年4月1日以前に発生した相続についても(1)令和6年4月1日、もしくは(2)自己のために相続開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日のいずれか遅い日から3年以内に相続登記をする必要がございます。

今後は、なるべく早めに相続登記をおこなうことをお勧めします。

 

 

空き家を処分したいけど、どうしたらいいのか・・」というご質問が増えております。
詳しい内容をお知りになりたい方は、こちらから⇒

当事務所では、御売却を御検討されている方には以下のとおりご案内しております。
また、既に相続登記をお済みの方で、不動産の御売却をご検討されている方の御相談も承ります。

(ご提案1)

相続登記を当事務所で行わせていただき、登記完了後、不動産業者の方を御紹介します。(実績多数)

非常にスピーディーに査定をすることが可能です

「どの位で不動産が売れるのかが知りたい・・」という御相談者が非常に多くいらっしゃいます。当事務所では、不動産業者の方をご紹介して「売却価格の査定依頼のみ」も承ります。非常にスピーディーに査定をすることが可能です。まずは、査定書を基にご判断ください。

御売却の相談時にご用意いただきたい資料

  • 権利証(登記識別情報)
  • 登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面、建物建築確認済証・検査済証
  • 固定資産税納税通知書(固定資産税評価額証明書)
  • 不動産購入時の売買契約書
  • 免許証などの御身分証など・・
当方で受託した事例(一例です。)
  • 1
    自筆遺言書に基づき相続人への「相続登記」申請後、相続人から買主様へ「売買による所有権移転」をしたケース
    ⇒「遺言書」について詳しくお知りになりたい方は、こちらから
  • 2

    兄弟間が相続人となり(相続人が多数)、被相続人が生前に遺言書を作成された形跡がないので相続人全員で遺産分割協議をする必要性があるケース

一部の相続人の方が音信普通の状況で、御住所を調査して特定する。

御依頼人の御意向どおり「不動産の売却代金を法定相続分で相続人全員で分配する」旨の遺産分割協議書案を当方で相続人全員に送付する。

相続人全員が同意されて、正式に遺産分割協議書にご署名ご捺印いただき、印鑑証明書もお預かりする。

遺産分割協議書に基づく相続登記を申請する。

遺産分割協議に基づき相続人への「相続登記」申請後、相続人から買主様へ「売買による所有権移転」及び「相続人全員に売買代金を法定相続分に応じてお振込み」をして終了

  • 3
    父親死亡後に相続人である子3人が遺産分割協議をするケース(遺言書なし)

「不動産、預貯金、株等の相続財産」をどのように分配したらいいのかの相談を受ける。

お話を伺ったところ、明らかに相続税がかかる案件だったので、税理士を御紹介して、税理士と当方で御依頼人の方と連携して税金面を考慮しながら「遺産分割協議書」を作成

遺産分割協議に基づき相続人への「相続登記」申請後、相続人から買主様へ「売買による所有権移転」及び「相続人全員に売買代金を遺産分割協議書の内容に応じてお振込み」をして終了

(ご提案2)

  • 1
    御相談者と遺産承継業務委託契約書を締結します。また、契約締結の際に「不動産売買契約締結を代理することについての委任状(御実印を押印)」、「印鑑証明書」、「免許証などの御身分証のコピー」をお預かりします。
  • 2
    不動産の相続登記を行います。
     
  • 3
    司法書士が「売主の代理人」として買い手を探してもらう為に不動産業者の方と媒介契約を締結します。
  • 4
    司法書士が「売主の代理人」として売買契約締結、残代金決済、買主への所有権移転登記を行います。
<司法書士による相続不動産の売買代理ができる根拠>

司法書士には従来の登記業務(相続や売買による所有権移転登記)だけでなく、「相続不動産の売主の代理」といった財産管理業務を行うことも認められております。(司法書士法施行規則第31条)

ただし、当事者間で争いになるような場合には司法書士が業務をおこなうことができません。紛争性がある場合は、弁護士のみ業務を行うことができます。

<司法書士法施行規則第31条>

1.当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、管財人、管理人その他これらに類する地位に就き、他人の事業の経営、他人の財産の管理若しくは処分を行う業務又はこれらの業務を行う者を代理し、若しくは補助する業務「財産管理業務」

2.当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、後見人、保佐人、補助人、監督委員その他これらに類する地位に就き、他人の法律行為について、代理、同意若しくは取消しを行う業務又はこれらの業務を行う者を監督する業務→「成年後見業務」

5.前各号に掲げる業務に附帯し、又は密接に関連する業務

<売買代理を司法書士に依頼するメリット>

  • 1
    売買をする前提での遺産分割協議に際し、相続人間の話し合いの調整を司法書士が行うこととなるので、御依頼人の方の精神的な負担が軽減できます。
    ただし、相続人間でもめていて話し合いがまとまらない場合は代理人として司法書士が業務を行うことができません。
  • 2
    相続登記から売買による所有権移転登記にいたるまでスムーズにお手続きをすすめることができます。御依頼人の負担が軽減できます。

相続不動産を売却したときの税金

  • 1
    相続不動産を売却した場合、利益が出れば譲渡所得税、住民税がかかります。

<計算方法>

譲渡益(譲渡所得)=売却代金-(不動産の取得費+不動産の譲渡費用)

  • 「取得費」に該当するもの・・・購入代金、不動産業者の仲介手数料、不動産取得税、登録免許税(登記用の税金)、購入後の設備費や改良費など
  • 「譲渡費用」に該当するもの・・仲介手数料、広告費、登記費用、測量費、印紙代、取壊し費用など
  • 2
    相続不動産を売却する場合、原則として「被相続人が不動産を所有していた期間」と「取得費」を承継します。これは「長期譲渡所得」になるか「短期譲渡所得」になるかという点で重要なポイントになってきます。
  1. 不動産の取得日・・・被相続人が実際に購入した時点を取得日とします。
  2. 不動産の取得額・・・被相続人が実際に購入した金額となります。尚、購入当時の所得額が分からない場合、「売却額の5%」を取得額とします。(概算取得費)
  3. 「取得費」として売却する前提に行う「相続登記費用」も含めることが可能です。
    ただし、概算取得費で計算する場合には、「相続登記費用」を取得費として含めることはできません。
  4. 相続税の取得費加算の特例(相続により取得した不動産を相続開始から3年10カ月以内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を売却する不動産の取得費に加算できること)が適用できるケースがあり、譲渡所得税を軽減することができます。

<相続税の取得費加算の特例を受けられるための要件>

  1. 相続や遺贈により不動産を取得した者であること
  2. 財産を取得した者に相続税が課税されていること
  3. 相続財産を相続開始から3年10カ月以内に譲渡していること

この場合、相続時精算課税の適用を受けて相続財産に合算された贈与財産である土地等や相続開始前3年以内に被相続人から贈与された土地等も含まれます。

  • 3
    長期譲渡所得と短期譲渡所得の比較

「不動産の譲渡が行われた年の1月1日」を基準として、この時点で所有期間が5年を超過していれば「長期譲渡所得」5年以下であれば「短期譲渡所得」となります。相続不動産の場合、「被相続人の所有していた時期から」となります。

譲渡所得税の計算方法

長期(短期)譲渡所得金額=売却代金-(取得費+譲渡費)-特別控除

この所得金額から一定の税率をかけて所得税及び住民税を計算することとなります。

  • 長期譲渡所得の場合、所得税15%・住民税5%の合計20%
  • 短期譲渡所得の場合、所得税30%・住民税9%の合計39%
特別控除とは
  • 1
    マイホームを売った場合の特別控除

相続人が相続不動産に生活の本拠として居住していた状況で売却した場合、3000万円の特別控除が適用されます。

  • 2
    さらに、所有期間10年超のマイホームを売った場合は3000万円の特別控除の他に以下の軽減税率が適用されます。
  • 6000万円以下・・・所得税10%・住民税4%
  • 6000万円超・・・所得税15%・住民税5%

ただし、マイホームの特別控除を受ける為には条件があります。

  • 売買する不動産に相続人が居住していること
  • 買主が、売主の配偶者や直系血族、生計をともにしている親族でないこと
NEW

平成28年4月1日から令和5年12月31日まで「空き家を売却した際の譲渡所得から3000万円を控除できる制度」ができました。詳しくは、こちらから⇒

当事務所では税理士に協力してもらいながら「相続不動産の御売却の御相談」も承っております。

相続不動産の売買代理の報酬

売買代金の0.6%(+消費税)+実費(交通費、印紙代など)+日当1万5000円(税込1万6500円)
ただし、「相続登記」は別途請求となりますが、原則として売買代金からいただきます。

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最近、多くの方からお問い合わせいただいておりますが、ほとんどの方が「手続が分からないから依頼したいけど、どの位費用がかかってしまうのか」という点を大変気にされているようです。

そこで、当事務所では下記のお問合せについての相談料は初回無料です

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登記をオンライン申請
で行ないませんか?

当事務所では、登記も積極的に「オンライン申請」で行っております。現時点でオンライン申請を導入している事務所は、まだ少ないと思われます。

オンライン申請とは?

通常、登記申請書関係を各法務局へ直接提出するというのが原則的な方法でしたが、オンライン申請ですれば、申請書以外の必要書類は郵送でも可能であるため、交通費や日当などもかかりません。

費用・報酬について

当事務所では「費用に関するお問合せ」・「手続に関するお問合せ」の相談は初回無料です。お気軽に御相談ください。

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