配偶者居住権とは、配偶者が相続開始時に居住していた被相続人の建物について、相続開始後も終身または一定期間を定めて、配偶者に無償で建物全体の使用を認める権利です。

簡単に言い換えれば、相続開始前から居住していた配偶者の自宅は、その配偶者が自宅を相続しなかったとしても居住することを認める権利のことをいいます。これは遺された配偶者の長年住み慣れた生活環境を守るためです。

配偶者居住権は、遺産分割や被相続人の遺言などによって設定し、設定すれば、無償で終身または一定期間、配偶者は居住権を持つことができます。

よって、生前は「遺言書の作成」・相続発生後は「遺産分割協議中にどのように居住権を設けるか」が重要となります。

また、配偶者居住権を設けたことを第三者に主張するには登記が必要です。建物を引き渡すだけでは第三者に主張することができません。

登記の手順としては以下のとおりです。

（１）建物について相続による所有権移転登記申請（登記簿の甲区に登記されます。）

（２）配偶者居住権の設定登記申請（登記簿の乙区に登記されます。） 

原則として、登記権利者を「配偶者」・登記義務者を「建物所有者」として共同申請となります。

配偶者居住権設定の登記がされると、不動産を売却する場合、配偶者居住権の登記を抹消しなければなりません。

配偶者居住権という財産的価値に相当する評価額分だけ相続分に充当されることとなります。

配偶者居住権の価値＝建物敷地の現在価値（固定資産税評価額）－配偶者居住権付所有権の価格

配偶者居住権は、亡くなるまで権利を存続させることもできますし、予め年数を設定することもできます。よって、配偶者居住権の設定期間が長ければ長いほど配偶者居住権の価値が高まり、逆に所有権の価値が低くなることになります。

配偶者居住権は、売却といった譲渡もできませんし、配偶者の死亡により消滅します。あくまで遺された配偶者のみの権利です。

被相続人が相続開始時に居住建物を配偶者以外の者と共有していたとき、配偶者居住権は不成立となります。これは、この時にまで無償で配偶者居住権が成立すると、配偶者以外の者に不利益となるためです。

ただし、被相続人の相続開始時に居住建物を配偶者が共有持分を持っていた場合は、配偶者以外の他の共有者がいなければ、配偶者居住権は成立します。