相続登記

ポイント

２０２４年４月から相続登記が義務化され、原則として３年以内に登記をしない場合、最大１０万円の罰金が課せられることとなりました。
遺産分割協議が相続人間でまとまらないなど、相続登記ができない場合、「相続人申告登記」を申請すれば、相続登記の期限を猶予することができます。（ただし、遺産分割協議成立後３年以内に相続登記を申請しなければなりません。）
空き家法改正により、実家が空き家となったまま放置すると固定資産税が最大６倍まで増えてしまうリスクがあります。
こういったお手続きの煩わしさや固定資産税負担増大のリスクをなくすために生前に不動産を売却して現金化しておく方法もございます。「不動産の売買」について詳しくお知りになりたい方は、こちらから

＜令和７年４月時点＞

おかげさまで当サイトもしくは今までの御依頼人の口コミを通じて相続登記の御相談・御依頼が非常に増えております。（現時点でまだ問題ございませんが、当事務所では１件ごとにできるだけ慎重かつ丁寧に業務を行う方針のため、今後、御依頼があまりにも集中してしまう場合、お受けできないケースもございます。御了承ください。）

「自分で手続きをやろうとして途中まで進めていたが、やはり専門家に依頼したい」・「手続きをなるべく早めに進めたいのだが、何から手を付けていいのか分からない」・「費用がどの位かかるか知りたい」・・といった御相談でも構いませんので、お問い合わせください。

尚、相続登記はオンライン申請手続きで行うので、遠方の不動産に関する相続でも問題ございません。

お問い合わせは、こちらから⇒

＜目次＞

（１）相続登記に関する改正点（義務化・相続人申告登記・土地の１００万円以下免許税非課税・空き家法改正

（２）相続登記の手順

（３）相続登記と（根）抵当権抹消登記をまとめて行いたい場合

（４）相続登記費用

当事務所では、相続登記も積極的に「オンライン申請」で行っておりますので、「日当」なども原則としてかからずにお費用を安く抑えることができます。

＜１＞相続登記の申請が義務化されます。（令和６年４月１日施行）

また、令和６年４月１日以降、相続登記が義務化されます。義務化されると、相続登記を放置された場合、１０万円以下の過料が課される可能性がございます。（ただし、相続関係者が多すぎてなかなか遺産分割協議がまとまらない等正当な理由がある場合は除きます。）

＜原則＞相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、自己のために相続開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記をする必要がございます。

＜例外＞遺産分割が成立した場合、遺産分割成立時から３年以内に相続登記をする必要がございます。

尚、令和６年４月１日以前に発生した相続についても（１）令和６年４月１日、もしくは（２）自己のために相続開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日のいずれか遅い日から３年以内に相続登記をする必要がございます。

今後は、なるべく早めに相続登記をおこなうことをお勧めします。

⇒お問い合わせは、こちらから

＜２＞相続登記手続きがなかなか進められない場合、代わりに「相続人申告登記」が利用できるようになります。（令和６年４月１日施行）

相続人間で話し合いがまとまらない場合や相続人の一部が行方不明で遺産分割協議ができない場合などの事情がある場合、上記の３年以内に相続登記ができないので、より簡易に相続登記の申請義務を履行できるように「相続人申告登記」という制度を利用することができるようになります。

この「相続人申告登記」は、登記簿上の名義人に相続が発生したことと、申告したものが相続人であることを登記官に申し出る制度です。この申し出をすることで、職権で申出をした相続人の氏名、住所等を登記簿に反映させることとなり、相続登記の申請義務を履行したことになります。

尚、この申出は、相続人中の１人からでも申出ができます。（申出の際の添付書類も申出人が相続人であることを戸籍謄本等を提出すればよく、相続人全員を把握するための戸籍謄本等全てを取り寄せる必要もありません。）

ただし、相続人申告登記により、相続による所有権移転登記をしたことにはならず、相続が発生したことを公示するだけですのでご注意ください。

⇒お問い合わせはこちらから

＜３＞令和９年３月３１日までの期限付きですが、相続登記手続きをなるべく円滑に行うために、相続による土地の所有権移転登記手続について、下記のとおり一定の要件を満たせば、登録免許税がかからないケースがございます。ただし、「建物の相続登記」については、通常どおり登録免許税がかかります。

相続により土地を取得した方が相続登記をしないまま死亡した場合、その死亡した方の名義に相続登記を申請する際、登録免許税は非課税となります。（租税特別措置法第８４条の２の３第１項）
土地の評価額が「１００万円以下」の場合、登録免許税は非課税となります。（租税特別措置法第８４条の２の３第２項）尚、１００万円以下かどうかは各土地ごとに判断します。土地全体の評価額ではありません。また、持分の相続の場合、評価額に持分を乗じた金額が１００万円以下かどうかで判断することとなります。
表題部所有者の相続人名義で土地の所有権保存登記を申請する場合、登録免許税は非課税となります。（租税特別措置法第８４条の２の３第２項）

⇒お問い合わせはこちらから

＜４＞２０２３年「空き家法改正」により従来、住宅用地には固定資産税の負担について優遇措置がとられておりましたが、空き家を放置したままにすると「管理不全空き家（例：屋根や柱、塀などが破損している。敷地内にゴミが散乱しているなど・・）」と認定され、さらに放置すると「特定空き家（例：屋根や柱、塀などが破損していて倒壊の恐れがある。敷地内にゴミが散乱していて悪臭がするなど・・）」と認定されて固定資産税が６倍に上がってしまう可能性がございます。よって、相続登記を速やかに行い、空き家を管理したり売却等処分をする必要があります。

⇒お問い合わせはこちらから

＜５＞「相続登記の義務化」や「特定空き家に認定されて固定資産税の負担が増大するリスク」を考えて、生前に不動産を売却して現金化しておくというのも手段の一つです。

⇒お問い合わせはこちらから

「相続登記申請手続き」は「全国対応」です。

　当事務所では、「なかなか相談できる専門家が身近にいなくて・・。」とお悩みの方から御連絡をいただくことが非常に多いです。どのような御相談内容でも結構です。とりあえずお電話もしくはメールで御相談ください。

お問合せ

「無料相談会」のお申し込みは、こちらから

不動産の謄本・固定資産税評価証明書（もしくは納税通知書）の資料があれば、ある程度の御見積書の御案内もできます。「相続登記を行いたいのだけど、どの位費用がかかるのが不安で・・。」という御相談者の方が非常に多くいらっしゃいます。登記費用の御見積もりは無料です。当事務所にお問い合わせください。

お問合せ

＜例１＞不動産を処分（売却等）したいのだけど、所有者が亡くなった方の名義のままになっていてどうしたらいいのか？

＜例２＞住宅ローンを完済したのだけど、不動産の名義が亡くなった方のままで、どうしたらいいか分からない

など当事務所へのお問い合わせが非常に多くなっております。

まず、「不動産の相続登記」を行わないと次のお手続きに進みません。

「相続不動産の御売却」を御検討されている方は、こちらから

お問合せ

「無料相談会」のお申し込みは、こちらから

不動産の登記名義の手続

遺産分割協議・調停・審判があったか？
あり	なし遺言書あり→「相続」による所有権移転
共同相続登記の有無
あり	なし
「遺産分割」による所有権移転登記令和５年４月１日以降～「遺産分割」による所有権更正登記が可能（不動産を取得した方の単独申請）	「相続」による所有権移転登記
（相続不動産の売買を御検討される方は）「相続不動産の売却」	（相続不動産の売買を御検討される方は）「相続不動産の売却」

まず、「共同相続登記（法定相続分で登記）」をやっているかどうか確認してください。

共同相続登記をやっていない状態で遺産分割協議をして特定の相続人が不動産を取得した場合

被相続人死亡と同時に、相続人全員の共同相続登記をせずに直接、単独で「相続」を原因とする所有権移転登記を申請します。

相続登記の必要書類一覧表
＜被相続人に必要なもの＞

戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍等
（被相続人の出生時～死亡時までのもの）
住民票除票もしくは戸籍の附票（被相続人の死亡時の住所が分かるもの）　　　　　　　　　　　　　　　ただし、上記の書類が役所の保存期間経過により取得できない場合、（１）権利証もしくは（２）納税通知書（原本）と上申書（不動産登記簿上の所有者と被相続人が同一人物であることは間違いない旨を相続全員で証明する形で、この書面に相続人全員の実印と印鑑証明書を添付します。）で代替できます。　　　　　　　尚、登記簿上の住所が戸籍謄本上の本籍地と一致している場合、２の書類は不要です。
固定資産税評価額証明書（登録免許税の計算のため）

令和５年１２月１８日法務省通達　「被相続人の同一性に関する不動産登記事務の取り扱いについて」

一定の要件を満たせば、被相続人の登記簿上の住所と除票上の住所が一致していなくても「上申書の提出が不要」となる取り扱いとなりました。

①「被相続人の除票または戸籍の附票」及び「固定資産税評価額証明書または納税通知書」並びに「不在籍不在住証明書」が提供されていること

②「登記記録上の不動産の表示及び所有権登記名義人の氏名」が「納税通知書等に記載された不動産の表示・納税義務者の氏名」と一致していること

③「納税通知書等に記載された納税義務者の住所・氏名」が「除票等に記載された被相続人の住所・氏名」と一致しちること

③「除票に記載された被相続人の本籍及び氏名」が「被相続人の戸籍謄本等に記載された本籍及び氏名」と一致していること

＜相続人に必要なもの＞

現在の戸籍謄本
（遺産分割協議をした場合）印鑑証明書
住民票（不動産を相続する者のみで可・マイナンバーの記載のないもの）
（遺産分割協議をした場合）遺産分割協議書

（遺産分割調停もしくは遺産分割の審判によって相続登記を申請する場合の必要書類）

遺産分割調停調書もしくは遺産分割審判書（確定証明書付）
被相続人の除票（登記簿上の住所と死亡時の住所が違う場合、住所移転の経緯が分かるもの）
相続人の住民票（マイナンバーの記載のないもの）
固定資産税評価証明書（登録免許税の計算のため）

＜ポイント＞

（１）「相続登記」・「銀行や証券会社での承継手続き」・「相続税の申告」といったお手続きを進める前に、戸籍謄本等資料と相続関係一覧図を管轄の法務局に提出して、登記官に相続関係に間違いない旨の認証をもらった書面（「法定相続情報一覧図」といいます。）を利用すると、お手続きがスムーズに進みます。

法定相続情報一覧図の提出のみで、相続手続きをする際に上記の戸籍謄本などの相続関係書類を逐一提出することもございません。しかも発行料は無料です。

（２）２０２４年３月から本籍地以外での市区町村でも戸籍謄本を発行できる「戸籍の広域交付」制度が始まりました。

これは、相続人本人が郵送でなく役所の窓口で申請する必要がございますが、お近くに役所で戸籍謄本をまとまて取得できるになり、かなり御負担が軽減されました。

（３）相続対象物件の漏れがないよう事前に「名寄帳（市区町村が所有者が所有している不動産の情報をまとまたものです。）」を取り寄せて調査することをおすすめします。

固定資産税の納税通知書中に、公衆用道路部分など課税されない物件が記載されないケースがあり、全ての不動産について相続登記をしたつもりが、後日一部の不動産が漏れていたというケースがございます。

「法定相続情報証明制度」についてもっと詳しくお知りになりたい方は、こちらから

お問合せ

「無料相談会」のお申し込みはこちらから

共同相続登記をやっている状態で遺産分割協議をして特定の相続人が不動産を取得した場合

＜従来＞

相続することになった相続人を登記権利者（登記をすることで権利をもらう人のことをいいます。）・他の相続人全員を登記義務者（登記をすることで権利を失う人のことをいいます。）として共同で「遺産分割」を原因とする共有持分移転登記を申請します。

必要書類
登記原因証明情報（遺産分割協議書・調停調書正本・審判書正本）
権利証（登記識別情報）
登記義務者の印鑑証明書（３ヶ月内）
登記権利者の住所証明書（マイナンバーの記載のないもの）
不動産の固定資産税評価証明書

お問合せ

「無料相談会」のお申し込みは、こちらから

＜令和５年４月１日以降＞相続登記義務化に伴い、速やかに登記申請ができるように「不動産を取得した者の単独申請による所有権更正登記」が可能となりました。

ただし、利害関係人の承諾書が得られない場合もあるので、従来の「所有権移転登記」によることもできます。

（登記権利者による所有権更正登記ができるケース）

以下の場合、不動産を取得した者（登記権利者）が単独で所有権更正登記の申請ができるようになりました。

①遺産分割（協議・調停・審判）により、不動産を取得した時

②他の相続人が相続放棄したことにより、残りの相続人が新たに権利を取得した時

③「特定の者に相続させる」旨の遺言書（特定財産承継遺言といいます。）が発見され、所有権を取得した時

④相続人に対する遺贈により、所有権を取得した時

（登記原因）

①遺産分割による更正・・「原因　年月日遺産分割（日付は協議成立日・調停成立日・審判確定日）」

②相続放棄による更正・・「原因　年月日相続放棄」（日付は相続放棄申述受理日）

③特定財産承継遺言による更正・・「原因　年月日特定財産承継遺言」（日付は、遺言者死亡日が原則）

④遺贈による更正・・「原因　年月日遺贈」（日付は、遺贈者の死亡日が原則）

（登記手続に必要な書類）

・登記原因証明情報（遺産分割の場合、協議書（印鑑証明書付）・相続放棄の場合、相続放棄申述受理証明書及び戸籍謄本など・特定財産承継遺言の場合、遺言書（検認済の自筆遺言証書や公正証書遺言）・遺贈の場合、遺言書（検認済の自筆証書遺言や公正証書遺言））

・司法書士に依頼する場合、委任状

・利害関係人（例：法定相続登記後に相続人の１人の持分について設定した抵当権者など）の承諾書

＊登記権利者の単独申請なので、登記義務者（他の相続人）の登記識別情報通知書や印鑑証明書不要です。

（登録免許税）

不動産１個につき１０００円

4

遺言書がある場合

＜相続登記の必要書類＞

検認済の自筆遺言書または遺言書情報証明書または公正証書の遺言書
被相続人の除票
被相続人の除籍謄本
相続人の戸籍津謄本
相続人の住民票（マイナンバーなしのもの）
固定資産税評価証明書

お問い合わせはこちらから

「無料相談会」のお申し込みはこちらから

ワンポイントアドバイス

相続が発生してから抵当権の抹消をしたいとき、どうすればいいの？

「所有権の相続登記」⇒「抵当権の抹消登記」という順番で登記申請をする流れとなります。

持ち家の方は、通常、「民間の住宅ローン」を利用されて土地と建物に抵当権を設定しているケースが多いです。

その場合、住宅ローンとセットで「生命保険」がかけられているので、抵当権設定者（土地・建物の所有者）が亡くなると、生命保険で残りのローンを支払って抵当権も抹消されることになります。
このケースでは、抵当権の抹消登記をするだけでなく、その前提として土地・建物の所有権の相続登記もしなければなりません。
登記の順番としては1.「所有権の相続登記」⇒2.所有権の相続登記の名義人と抵当権者の共同申請で「抵当権の抹消登記」という流れになります。