共有不動産への対応方法

共有とは？

　１個の物（たとえば、１筆の土地）を複数人で所有することをいいます。これは各共有者がそれぞれ１つずつの所有する権利を持っているのですが、対象物が１個しかないために互いに所有権が制限されている状態となっています。

＜当事務所に御相談のあった事例＞

1. 土地の相続登記を遺産分割を行わず、法定相続分で登記を行ってしまった。
2. 遺言書を作成したが、ある不動産を共有（たとえば半分ずつ）で相続させる内容となっており、遺言書の内容通り共有名義で相続登記が行われている。
3. 相続税対策で、ある不動産を複数人に持分を分けるために生前贈与で所有権移転登記がされており、共有状態となっている。
4. 土地を購入した際に購入資金をそれぞれ負担したので、その負担割合で共有名義で登記が行われている。

１～４の状況下で、第三者に売却したいという御相談

　色々とお話しを伺うと、共有者の内の１人に相続が発生していたり、または認知症になっているというケースの御相談が結構ございます。そうなると、相続であれば、相続人間で意見がまとまらなければ遺産分割協議ができないので持分について相続登記ができませんし、また、認知症であれば、家裁に後見申立を行って後見人を就けないと第三者に売却ができません。

 　一般的に不動産を共有で所有されている場合、第三者に売りたくても共有者全員の同意が必要となってきますので、１人でも反対すれば売れなくなってしまいます。そして、この状況が長く続くと元々の共有者の方々に相続が発生すれば、更に相続人が共有者となり、どんどん権利関係が複雑となってますます不動産が売れなくなってしまうことが考えられます。

　よって、「遺産分割協議」や「遺言」をするに際し、不動産をなるべく共有にしないように御検討されることをおすすめします。

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• 「共有名義の不動産」について御売却等を御検討されている方は、こちらから⇒

（１）相続が発生しても「居住用」であれば、実際に住まわれる方・「事業用」であれば、じっさいに事業を引き継ぐ方が単独で相続する形にして、その代わりに、被相続人が不動産以外の財産（現金など）を他の相続人に分配するような形で遺言書を作成する。

（２）他の相続人には他の財産を生前贈与した上で、単独で居住用・事業用不動産を相続させる旨の遺言書を作成する。

（３）遺産分割協議をするに際して、単独で居住用・事業用不動産を相続する方が、代償として現金を他の相続人に支給する。

 　また、土地を分筆することで評価額を下げることにもなり、「相続税節税対策」にもなります。

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• この場合、受贈者には贈与税がかかります。ただし、基礎控除内での金１１０万以内の贈与であれば贈与税がかかりません。

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• ただし、移転登記をする際に登録免許税（固定資産税評価額×贈与される持分×１０００分の２０）がかかります。

• この場合、持分の売主に譲渡所得税がかかります。（長期譲渡所得（所有期間５年超）の場合、税率２０％・短期譲渡所得（所有期間５年以内）の場合、税率３９％）

　また、持分を売買する際に「売買価格と時価のバランス」を考慮する必要があります。売買価格が時価よりも相当低い（低額譲渡）と買主には売買価格と時価の差額について贈与税が発生することがあります。特に、「親族間での売買」ではご注意ください。

• 尚、移転登記をする際に登録免許税（土地の場合、「固定資産税評価額×売買対象の持分×１０００分の１５・建物の場合、固定資産税評価額×売買対象の持分×１０００分の２０）がかかります。

例）甲不動産（持分２分の１　A所有　持分２分の１　B所有）

乙不動産（持分２分の１　A所有　持分２分の１　B所有）

＜甲不動産＞A単独所有にする。

交換により「B持分２分の１」をAに持分全部移転

＜乙不動産＞B単独所有にする。

交換により「A持分２分の１」をBに持分全部移転

• （税金上の問題）

　交換時にお金のやりとりをしない「等価交換」をした場合、交換も譲渡とみなされて原則、所得税・住民税の課税対象となりますが、一定の要件を満たした場合に譲渡がなかったものとして課税しないケースもあります。（譲渡所得の交換特例） 

＜注意点＞

「譲渡所得の交換特例の適用」を受ける為には、所得税の確定申告書に譲渡所得の交換特例の適用を受ける旨を記載して申告する必要があります。

• 尚、移転登記をする際に登録免許税（固定資産税評価額×交換対象の持分×１０００分の２０）がかかります。

（１）現物分割（例：AB共有（持分各２分の１）の甲土地を甲土地・乙土地の２つに分筆して共有物分割によって甲土地をA単独所有・乙土地をB単独所有にする。）

• 現物分割の場合、もともと１つの土地がその持分に応じて分割されたと解釈して原則として資産の譲渡がなかったものとして課税されません。

ただし、「もともとの共有持分の比率」と「分割後の土地価格の比率」のバランスを考える必要があります。このバランスが悪いと差額分について贈与税が発生することもあります。（例：もともと共有で所有していた１筆の土地を２筆の土地に分筆することで公道接面の大きい土地と少ない土地に分かれたにもかかわらず、分割後の土地価格比率を考慮せずにそれぞれ単独所有にする共有物分割を行ってしまった。）

（２）換価分割（例：共有している土地を売買して、その売買代金から諸経費を引いた金額を持分に応じて共有者に分配する。）

• この場合、譲渡益が生ずるので、所得税・住民税が発生します。
• 「共有名義の不動産」について御売却等を御検討されている方は、お問い合わせください。