所有者不明土地・建物管理制度

従来、行方不明の方の財産管理については「不在者財産管理制度」、相続人の存在が不明な方の財産管理については「相続財産清算人制度」を利用する制度がありましたが、これらの制度は、対象者の財産全部を管理する制度なので、申立人にとっても非常に負担が大きくなってしまい非効率性が問題点としてございました。

 そこで、土地・建物の効率的な管理ができるように、特定の土地・建物のみを財産管理の対象とする「所有者不明土地・建物管理制度」が令和５年４月１日から施行されました。

①　調査をしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物であること

⇒具体例：不動産の登記簿謄本から所有者を調査して、その所有者の戸籍謄本や住民票など公的書類を取得することができないなど・・

②　利害関係人が不動産所在地の地方裁判所に対して申立てをしたこと

⇒具体例：土地・建物の管理がされていないことによる損害を被る恐れのある隣地所有者

土地・建物の購入を希望されている方

共有地の場合、所在不明者以外の他の共有者

③　裁判所が必要であると認めること

所有者不明土地・建物の他、土地・建物にある所有者の動産にも及びます。

尚、区分所有建物（マンション）は、所有者不明建物管理制度の適用はございません。

・所有者不明土地・建物管理人が選任された場合、管理の対象となっている土地・建物の管理処分権は、所有者不明土地・建物管理人に専属することとなります。

よって、本来の所有者が存在しても管理人が行う管理や処分が優先します。

 ・管理人は、保存行為や所有者不明土地・建物の性質を変えない範囲内で、その利用または改良行為ができます。

これらの範囲を超える行為（例：売買や建物の取壊し）をする場合、裁判所の許可が必要となります。

 ・管理人は、所有者に対して善管注意義務を負い、共有の土地や建物を管理する場合、共有者全員のために誠実公平義務を負います。

 ・管理人は、所有者不明土地・建物等から裁判所が定める額の費用の前払いや報酬を受けることができます。

・不動産の登記名義人が死亡していて相続登記が未了の場合、その不動産について所有者不明土地（建物）管理命令がされたときは、所有者不明土地（建物）管理命令の登記をする前提として、相続登記が必要となります。

尚、この相続登記は、不動産の相続人が登記申請人となりますが、所有者不明土地（建物）管理人が代理人となって手続を進めることとなります。